Baux commerciaux : ce qui change avec la loi de simplification de la vie économique

La réforme réduit le champ d’application du droit de préemption du locataire en cas de vente des locaux. Désormais, les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts sont expressément exclus du dispositif. Cette évolution concerne notamment certaines activités de services exercées dans des locaux commerciaux, comme les agences immobilières, les banques ou les agences de voyages. L’objectif affiché est de clarifier les situations dans lesquelles le locataire peut bénéficier d’un droit prioritaire d’acquisition lors de la vente du bien occupé.

La loi introduit également une faculté importante : certains locataires pourront demander à régler leur loyer mensuellement, même lorsque le bail prévoit un paiement trimestriel. Cette possibilité est ouverte aux commerçants et artisans à jour de leurs obligations locatives. Par ailleurs, le montant du dépôt de garantie est désormais plafonné à l’équivalent d’un trimestre de loyer pour les nouveaux baux concernés. La réforme prévoit également des règles plus précises concernant la restitution des garanties et leur transmission en cas de vente de l’immeuble.

La loi modifie enfin les conditions permettant au juge d’accorder des délais de paiement au locataire confronté à des difficultés financières. Pour obtenir la suspension des effets d’une clause résolutoire, le locataire devra désormais démontrer sa capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement intégral des loyers courants avant la première audience. Cette mesure vise à mieux protéger les bailleurs tout en responsabilisant les locataires en situation d’impayés. La réforme harmonise également la terminologie juridique en remplaçant l’expression « clause de résiliation » par celle de « clause résolutoire », en cohérence avec le droit des contrats actuel.

La loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs ajustements significatifs au régime des baux commerciaux. Si certaines mesures renforcent les droits des locataires, notamment en matière de paiement du loyer et de restitution des garanties, d’autres visent à sécuriser davantage les intérêts des bailleurs. Ces nouvelles règles, dont certaines sont d’application immédiate, méritent une attention particulière lors de la conclusion, du renouvellement ou de la gestion d’un bail commercial.

Sources : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ; articles L. 145-32-1, L. 145-40, L. 145-41 et L. 145-46-1 du Code de commerce.